Nhà đất là một trong những lựa chọn hàng đầu của nhiều người khi quyết định đầu tư, sở hữu bất động sản. Cũng chính vì lý do này, nhiều loại nhà đất thế chấp với giá thành cực rẻ đã được ra đời. Loại nhà đất này thu hút những người muốn mua nhà giá rẻ và có thể chi trả theo thời gian. Thế nhưng trên thực tế, có khá nhiều trường hợp người mua gặp bất lợi vì ham giá rẻ của nhà đất. Điều này làm cho giới bất động sản gặp nhiều khó khăn và gây nên lỗ hổng không cần thiết trong lĩnh vực này. Vậy bạn cần lưu ý những gì khi quyết định mua nhà đất thế chấp giá rẻ? Đừng bỏ qua bài viết sau để có những quyết định phù hợp nhé!
Thế chấp nhà đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình. Mục đích để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì quyền sử dụng đất chỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện. Hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.
Luật mua nhà đất thế chấp
Theo Khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, nhà đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể mua bán, giao dịch. Tuy nhiên, khác với các giao dịch thông thường. Việc mua bán nhà đất đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của ngân hàng. Do vậy, nếu bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu.
Những căn nhà, mảnh đất được thế chấp tại ngân hàng thường được rao bán với mức giá rẻ hơn. Đặc biệt là so với mức giá nhà đất trên thị trường. Do vậy, nhu cầu trong thị trường này rất cao. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mang lại khá nhiều rủi ro. Đặc biệt là rủi ro cho bên mua nếu không nắm rõ được các quy định của pháp luật. Chẳng hạn như luật về thế chấp, về trình tự thủ tục mua bán.
Thực hiện thanh toán qua ngân hàng
Để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn. Tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng. Ký biên bản thỏa thuận 3 bên về việc thanh toán khoản tiền vay. Mục đích để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Biên bản này sẽ làm rõ sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán trên, tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua; tiền thanh toán trả nợ đã vay với ngân hàng của bên bán, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp), khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh,…
Người mua có thể mở một tài khoản tại ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó, tiến hành nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần. Hoặc nộp theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên.
Xử lý trong trường hợp cụ thể
Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng. Thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp. Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng. Thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng. Mục đích để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng. Bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.
Cách khác là bên vay thay thế biện pháp bảo đảo. Hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay. Và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán. Sau khi bên vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên. Ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ, ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền
Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất. Thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận. Hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục sang tên. Tiếp theo, bên bán và bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế. Cuối cùng, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động.