Bất động sản luôn là lĩnh vực được quan tâm bởi rất nhiều người bởi sự cần thiết và tiềm năng của nó. Các loại hình bất động sản chủ yếu hiện nay đang được ưa chuộng là nhà phố, biệt thự và căn hộ. Căn hộ đang được biết đến là một trong những lựa chọn hàng đầu trong thời đại hiện nay bởi tính tiện lợi, an toàn. Tuy nhiên, trong tình hình dịch bệnh nghiêm trọng tại thành phố Hồ Chí Minh, tốc độ tăng giá nhà đất lại cao hơn so với căn hộ. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên do khác nhau mà không phải ai cũng nắm bắt được. Vì sao tốc độ tăng trưởng giá của hai loại hình bất động sản này lại có sự chênh lệch như vậy? Theo dõi bài viết sau để biết thêm thông tin chi tiết.
Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản để kiếm lợi nhuận. Cải thiện bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản. Đây thường được coi là một chuyên ngành phụ của đầu tư bất động sản. Nó gọi là phát triển bất động sản. Bất động sản là một hình thức tài sản có thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác. Nó cũng thâm dụng vốn (mặc dù vốn có thể thu được thông qua đòn bẩy thế chấp) và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền. Nếu những yếu tố này không được nhà đầu tư hiểu và quản lý tốt. Bất động sản trở thành một khoản đầu tư rủi ro.
Dịch bệnh ảnh hưởng thị trường bất động sản nhà ở
Khi dịch Covid-19 tác động mạnh đến thị trường bất động sản nhà ở. Các nhà đầu tư sẽ phải đặt ra câu hỏi về chênh lệch lợi nhuận giữa nhà đất và căn hộ. Sau 4 đợt bùng phát dịch Covid-19, thị trường bất động sản nhà ở đã cho thấy sự tổn thương nghiêm trọng. Đặc biệt ở cả phân khúc nhà phố và chung cư.
Trong khi hàng loạt mặt bằng cho thuê chịu cảnh “cửa đóng then cài”. Do khách kinh doanh trả mặt bằng trước đó và nay là tuân thủ chỉ thị giãn cách xã hội của TP.HCM. Nhiều chủ căn hộ chung cư cũng buộc phải giảm giá từ 15-30%. Mục đích để giữ chân người thuê nhà và tìm kiếm khách thuê mới.
Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận tính thanh khoản của nhà đất và căn hộ chung cư sụt giảm đáng kể. Do tâm lý lo ngại dịch bệnh chung của thị trường. Cũng như giá bán bất động sản hiện nay đã quá cao. Chính vì vậy, đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản, đây là lúc để họ đánh giá lại tiềm năng sinh lời của hai sản phẩm nhà ở phổ biến trên thị trường hiện nay. Sau đó đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt nhất.
Giá nhà đất hiện nay đang cao gấp 2-3 lần chung cư
Trong 6 tháng đầu năm, dù chịu nhiều tác động từ dịch Covid-19. Giá bán bất động sản nhà liền thổ tại thị trường thứ cấp tại TP.HCM lại có mức tăng khá ấn tượng. Đạt khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Savills cho biết đối với các sản phẩm sơ cấp, nguồn cung bán ra thị trường hạn hẹp chỉ 770 căn. Nhưng chỉ có 500 căn được tiêu thụ. Và lượng hàng tồn kho còn khá lớn nên giá không tăng quá nhanh.
Tuy nhiên, thị trường thứ cấp lại ghi nhận tốc độ tăng giá khá mạnh so với dòng sản phẩm căn hộ. Cụ thể, giá nhà riêng hiện nay cao gấp 2-3 lần giá chung cư cùng khu vực. Tại quận 9 cũ (TP Thủ Đức), giá căn hộ trung bình ghi nhận là 2,3 tỷ đồng/căn. Trong khi nhà đất là khoảng 7 tỷ đồng/căn. Tương tự, ở quận 2 cũ (TP Thủ Đức) giá nhà đất trung bình đã lên đến 21-22 tỷ đồng/căn. Trong khi giá căn hộ khoảng 5,7 tỷ đồng/căn.
Ở quận 7, giá một căn hộ hiện nay trung bình khoảng 4,1 tỷ đồng thì giá nhà đất cao hơn gấp 2 lần với trung bình 8,7 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá nhà riêng cũng cao hơn so với các sản phẩm căn hộ. Số liệu cho thấy, mức tăng giá chung cư và biệt thự lần lượt tại quận 9 cũ là 2% và 8%. Con số này ở quận Bình Thạnh là 2% và 4%, tại quận 7 là 1% và 7%.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao hơn 1,5 lần trong năm
Theo Chợ Tốt Nhà, với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp hiện nay, nguồn cầu trong quý II đã ghi nhận mức giảm lên đến 12% nhưng giá đất thổ cư ở các quận huyện này dao động không đáng kể và vẫn neo ở mức cao. Trong hơn 1 năm qua, các chủ căn hộ chung cư không có khách thuê đang phải tự giảm giá từ 20-30% so với thời điểm trước dịch. Khách thuê của các căn hộ cho thuê có giá từ khoảng 15 triệu đồng/tháng trở lên hầu hết là khách nước ngoài. Trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, nhiều người đã rời Việt Nam. Mục đích để trở về nước khiến nguồn cung tăng cao.
Biến động tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà chung cư theo năm tại thị trường TP.HCM hiện nay chỉ đạt 4%. Lần lượt thấp hơn mức 4,5% hồi năm 2020. Và kém hơn mức 5,2% hồi năm 2019. Căn hộ cao cấp với suất đầu tư lớn nhưng hiệu suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%. Thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư.
Dù có giá bán nhà phố gấp 2-3 lần căn hộ. Thì tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê thậm chí đã hạ xuống dưới 2%. Nhà phố tại quận 2 cũ có tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ đạt 1,9%. Dù đây là khu “nhà giàu mới” nổi tại TP.HCM.
Tỷ suất sinh lời bất động sản tại Hồ Chí Minh vẫn tích cực
Nhà phố tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 lần lượt ghi nhận tỷ suất sinh lời. Đây là tỷ suất từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%. Điều đó cho thấy mặc dù tốc độ tăng giá và giá bán thấp hơn nhiều so với loại hình nhà đất. Tỷ suất cho thuê của căn hộ tại TP.HCM vẫn cao hơn 1,5 lần.
Nhìn chung về thị trường TP.HCM, Chợ Tốt Nhà đánh giá dù liên tiếp chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Tỷ suất sinh lời bất động sản trong 12 tháng qua vẫn ghi nhận chỉ số tích cực. Đặc biệt là khu vực ngoại thành TP.HCM. Các quận huyện được tìm kiếm nhiều trong quý II. Như TP Thủ Đức, quận 12, huyện Bình Chánh vẫn tăng giá ổn định. Từ 15-17% cho cả hai loại hình căn hộ chung cư và nhà liền thổ so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh TP.HCM. Việc đầu tư bất động sản lúc này phụ thuộc nhiều vào khẩu vị người mua. Đầu tư vào chung cư để có tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt hơn hay đầu tư để chờ tăng giá nhanh hơn.